80万円分の価値はあるか?住宅ローン借り換えで失敗しない方法

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2016.03.09

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1月29日に日本銀行(日銀)が突然、「2月から金利を-0.1%にします」と発表しました。

このとき、きっと多くの方が「金利がマイナスってどういうこと?」と疑問に思ったのではないでしょうか?

通常、プラスになっている金利がマイナスになるということは、お金を銀行に預けると利息がもらえるのではなく、反対に利息をとられるということ? それとも、逆にお金を借りると利息がもらえるってこと?

いままでになかったことなので、見当がつかないですよね。

これは、民間銀行が日銀に預けているお金のうち、一部にマイナスの金利をつけるという限定的な方法。

いまのところ、私たちが銀行に預けているお金や借りているお金がマイナス金利になることはないだろうといわれています。

とはいえ、もちろんまったく影響がないわけではありません。

たとえば、このマイナス金利によって銀行は、「お金を払って日銀にお金を預けるか、他にお金を貸すか、運用するか」という選択を迫られたことになります。

同時に、住宅ローン金利が大きな影響を受けました。

というわけで今日は、住宅ローンを組んでいる人にとって気になる“住宅ローン借り換えのポイント”についてお話ししたいと思います。

■いま住宅ローン借り換えのチャンス?

長期固定金利でもっともポピュラーな『フラット35』の金利を見ると、最低金利は2月の1.48%から3月の最低金利1.25%まで、0.23%引き下がっています。

そのため「住宅ローン史上最低金利」などという言葉が、あちこちで飛び交いはじめました。すでに住宅ローンを借りている人なら、「住宅ローンを借り換えるならいまかも?」と思っても当然でしょう。

ファイナンシャルプランナーである筆者のところにも、3月に入ってから借り換えのご相談が急増しています。

しかし、ただ金利が下がったからといって住宅ローンを借り換えてもいいものなのでしょうか?

そもそも借り換えとは、その名のとおり住宅ローンを借り換えること。簡単にいえば、A銀行からB銀行に住宅ローンを借り換えるということです(同じ銀行内での借り換えはできません。あくまで原則ですが……)。

一昔前までは、「金利が1%以上、返済期間は10年以上、ローン残高が1,000万円以上なければ借り換えしても意味がない」といわれていましたが、実際はどうなのでしょうか?

■失敗しない住宅ローン借り換えとは?

曖昧な情報に流されないために必要なのは、借り換えの実態を知っておくこと。そこで、住宅ローン借り換えで失敗しないために知っておくべき2つのポイントをお伝えしましょう。

ひとつめは、借り換えには手数料や諸費用がかかるということ。

借り換えという言葉を使いますが、扱いとしては、新規で住宅ローンをもう一度借りることと同じ。つまり、借り入れの際の手数料や登記費用等の諸費用が発生します。

場合によっては60万円から80万円程度かかることもありますから、この費用を支払ってでもメリットがあるのかを検討しないといけません。

ふたつめは、借り換え後の「金利タイプ」「引き下げタイプ」を検討するということ。

住宅ローンを返済している立場なら、「金利は低ければいい」「毎月の支払いが低くなるようにしたい」という思いが強くなるのは当然です。

しかし、住宅ローン金利とは、見た目の金利の低い・高いだけで単純に選べるものではありません。

なぜなら、「その金利が何年続くのか?」「金利変更後の条件はどうなのか?」ということが重要だから。選ぶときは、こういった要素も考慮しなくてはいけないのです。

銀行へ相談しに行くと、「借り換えしても月々の返済が安くならないと借り換えのメリットがない」と主張する銀行員が多いとよく耳にします。

ですが、実際はそんなことはまったくありません。もし、今の借りている金利がすでに低金利で、借り換えても金利があまり変わらないとします。借り換えても毎月の返済はあまり変わりません。

でも、今のままでは金利が3年後までしか保証がない。今借り換えすることで、低い金利がローン完済まで続くことように変更できるとしたら……。

そうです。手数料を払ってもメリットがあるかもしれません。

この数年の金利低下、とくに今回のマイナス金利は経済の自然現象で起こっているのではなく、日銀の政策で起こっている現象です。

このチャンスを生かして、将来にどうメリットを出せるのか? これこそが今回の住宅ローン借り換えの重要なポイントになるのです。

(文/ファイナンシャルプランナー・岡崎充輝)

 

【参考】

岡崎充輝(2011)『住宅ローンの相談を銀行にしてはいけません。』総合法令出版

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