築20年の物件は選ぶな!不動産投資で儲けるための8つのルール

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2016.04.02

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みなさんは不動産投資に興味はありますか?

興味がある人のなかには、アパートやマンションの大家さんになって賃料をもらいたい賃料収入派、あるいは購入価格より相場が値上がりしたタイミングで売りたい売却派もいらっしゃるでしょう。または、興味があっても、難しくてなかなか手が出せないという人も……。

そこで今回は、キャピタル・アドバイザリー株式会社不動産投資部長で、累計1,000億円以上の投資実績を有する和田一人さんの著書『儲かる不動産投資の教科書 買うべき物件、買ってはいけない物件』(扶桑社)をピックアップ。

不動産投資のビギナーにもわかりやすく書かれている本書のなかから、不動産投資で儲けるための8つのルールをご紹介したいと思います。

■1:物件を安く買おうと思ってはいけない

物件を安く買うことは、不動産投資における成功の必須条件ではないようです。著者は「安く手に入れることに固執している人は、失敗しそうな物件ばかり選んでしまっている気がしてならない」といいます。

特に素人の場合は、一度の過ちが致命傷となりかねません。なにより認識しておきたいのは、「利回りが高い=物件が安い」という図式にはなっていないということだとか。

特に物件を選ぶ際は、「ローン返済額+運用費用<現況利回りで賃料収入」の条件を満たすものに的を絞ることが基本であるようです。

■2:世のなかの不動産は2種類しかない

不動産は自宅用・投資用に関わらず、二種類に分類できるそうです。

それは(1)「資産の再現性」がある不動産と、(2)「資産の再現性」がない不動産。

「資産の再現性」とは「末代まで延々と繰り返し、稼ぎ続けてくれる」ことを意味しています。建物が古くなり、取り壊して新たに立てなおすとき、どうやっても採算が合わなくなる土地が存在するのです。

そんな収益性が失われてしまう物件は「資産の再現性」がない不動産であり、トランプのババのような存在。引いて持ち続けてしまったら、ゲームオーバーになってしまうのです。

■3:資産の再現性が高い不動産を選ぶ

「資産の再現性」がある不動産とは、「購入してそこに新築の建物を建てても採算が合う土地」。

「資産の再現性」があるか否かは、建物を新築した場合の利回りを計算して、その利回りで買う人がいるかどうかを検証することでわかるようです。

時間が経過すればするほど、限りなく土地のコストがゼロに近づいていくのが「資産の再現性が高い不動産」といえるそうです。

■4:賃料単価から資産の再現性を測る

地方になればなるほど、賃料単価(賃料(共益費込み)÷貸床面積(坪))が安くなって、賃料収入に対して諸費用が占める割合も高くなるそう。

地方の鉄筋コンクリートマンションでは費用が40~50%近くを占めているケースも多いとのこと。著者は、地方の物件の「賃料単価」の低さは見過ごすべきでないといいます。

■5:赤字で売却しても損しないこともある

「完済まで20~25年くらいのローンを組んで不動産に投資し、それから10年くらいが経過すると“バラ色”の状況が訪れるケースがある」と著者。

それは、売却価格は薄価より低いけれど「ローン残高+自己資金」よりも高いというバランスになった場合です。

数式だと、「薄価>売却価格>ローン残高+自己資金」となります。買った金額よりも安く売ると損をしているように感じてしまいそうですが、そんなことはないそう。会計上は赤字に陥っていても、実際のお金の出入りの収支は黒字になるというのです。

つまり、出て行くお金(ローン残高+自己資金)よりも入ってくるお金(売却価格)のほうが多く、手元にお金が残るのですが、薄価よりも安い転売価格で処分できると会計上は赤字になるので税金も納めなくて済むのです。

■6:フルローンはリスクが大きいので避ける

「自己資金ゼロからの不動産投資!」などのキャッチコピーで物件の勧誘をする業者は少なくないのですが、それだけリスクも高いということを知っておかないと大変。

計算していくと満足できるレベルの黒字を確保するのは難しく、明らかにマイナスが発生する状況となりそうです。

空室率によっては、本業の収入から回すか、貯蓄を切り崩すなどの手を打たないと、ローンの返済が難しくなる場合があるでしょう。本来のフルローンは資金的にかなり余裕のある人が活用すべきもの。

■7:「苦しくなったら転売すれば……」は甘い!

不動産に限らず、あらゆる相対取引に共通することですが、「売却する際にはそれを買う側がどう捉えるか、というポイントから条件面を吟味するべき」と著者。

売り手が好条件を思っていても、買い手のほうはそうは思わない場合もあるそうです。

「欲を出さず、トントンで売れればよし」と思っても、購入時の諸経費や売却時の仲介手数料などの負担が数百万にも上るのです。プラスマイナスゼロさえ、簡単に叶わないかもしれません。

■8:築20年前後の鉄筋コンクリート物件は危ない

築20年前後の物件はよく売り物物件として出回っていますが、これは売主が売りたくなる時期だから。

この時期には大規模修繕工事が必要になってくるので、その費用を負担するより売ったほうがいいと判断しているもののようです。

決して軽視できない出費なので、きちんとした備えがなければ、追加でローンを借りるなどの必要も生じてくる問題だそうです。注意しておきましょう。

その他、不動産投資する場合は買った後にトラブルにならないように、事前に自分の目でチェックしておかなければならないそうです。

たとえば隣地との境界線、外観や屋根の様子、道路と間口の幅や、図面と現状の相違、嫌悪施設(墓場など)の有無など。

難しい不動産投資ですが、成功すれば「経済、時間、安心」の3つを叶えることができるそう。今後、不動産投資を考えている人には、まさに教科書のような本。ぜひ参考にしてほしいと思います。

(文/齊藤カオリ)

 

【参考】

和田一人(2016)『儲かる不動産投資の教科書 買うべき物件、買ってはいけない物件』扶桑社

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